Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

21.01.2016. Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

Статья из раздела Частые вопросы.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно? Произведя несложные расчеты в уме, можно скоропалительно дать положительный ответ. Однако, не все здесь так просто…

Риски, которые могут стереть всю “выгодность” сдачи квартиры в аренду.

Раз в квартире есть имущество, то оно может быть испорчено или украдено. И здесь у тех, кто снимает жилье, переключается своеобразный психологический переключатель - “казенное же” (“чужое же”). Вряд ли кто-то будет бережно относится чужой технике, к чужому имуществу. Есть  также определенный процент людей, который не прочь присвоить себе казенное имущество. И хорошо если это будет какой-нибудь “сувенир”, который вполне может войти в стоимость арендной платы, а если это будет дорогая техника?

За личиной добропорядочного квартиросъемщика может скрываться преступник - не только вор, но и мошенник, наркоторговец, сутенер,человек, находящийся в розыске или же намеревающийся совершить уголовное преступление. И для каких целей он собирается снимать жилье - не известно. Он может пересдать квартиру третьим лицам (и этому есть масса примеров), он может организовать сбыт наркотических и психотропных веществ на съемной площади, а может… К сожалению, в России довольно богатая криминальная хроника, и далеко ходить за примерами преступной деятельности не приходиться.

Даже сдавая квартиру одному человеку, нет никакой гарантии того, что проживать там будет действительно тот человек, которому была сдана недвижимость. И действительно ли он будет там один. Зачастую, под видом одного-двух людей, квартиру могут снять для шумной  компании. Готовы ли к такому повороту событий соседи сдаваемой квартиры? Ведь для шумной компании в съемной квартире нет никаких запретов (“казенное же”) и зачастую такие гулянки затягиваются надолго, и квартиросъемщики забывают про все на свете и в том числе про часы (а это уже нарушение законодательства, после 23 шуметь нельзя, это нарушение общественного правопорядка). Последствия таких пирушек могут еще долго “аукаться” хозяину квартиры - разбирательства с полицией, косые взгляды соседей и полный разгром имущества, которое не поддается восстановлению...

Есть еще несколько существенных минусов - это вопросы гигиеничности и брезгливости… Сейчас очень много заболеваний, которые теоретически могут быть оставлены квартиросъемщиками. После того, как арендатор сдал ключи, понадобиться генеральная уборка. Для некоторых, уборка за кем-то - это не комильфо. Тогда потребуются услуги различных клининговых компаний.

Описанные выше риски целиком и полностью зависят от того, на какого квартиросъемщика “нарвется” арендодатель. Но есть еще один существенный риск, который нужно учитывать… Подсчитывая баснословные суммы за посуточную аренду, многие забывают про сезонность и то, что не всегда есть спрос на такие предложения. Обычно, квартиры “с руками и ногами отрывают” перед праздниками, когда начинаются разнообразные сессии для заочников и командировки. В остальное же время, такие квартиры, в основном, простаивают впустую.

Что необходимо сделать, чтобы квартира приносила прибыль?

Хорошая прибыль от такого бизнеса обуславливается высокой ценой проживания за сутки (но при этом она должна быть существенно ниже цен основных “конкурентов”, номеров в гостинице). Но  въезжая в “апартаменты” квартиры постоялец, рассчитывает на то, что в его временном пристанище будут созданы определенные условия для его комфортного пребывания. Поэтому сдавать квартиру с голыми стенами совсем не резонно. В ней должно быть хоть какое-то имущество. И причем чем больше такого имущества (мебель, кухонная утварь, стиральная машина, постельное белье, телевизор и прочее), тем выше цена за сутки. Чем комфортнее условия проживания, тем выше цена.

Расположение квартиры играет также не малую роль. Как правило, большей популярностью пользуются квартиры в центре, либо рядом с какими-то важными объектами для арендатора (для туристов, студентов, командировочных). Квартиры в неблагополучных районах, как правило, пользуются меньшим спросом, и довольно часто используются для “банкетов” и “романтических посиделок”.

Снизить риски при сдачи квартиры в аренду может сотрудничество с риелторами. Но при этом, теряется часть прибыли. Но зато у хозяина квартиры нет постоянной необходимости в поиске клиентов. Этим занимаются профессионалы. Да и к тому же, при таком сотрудничестве всегда есть возможность опереться на документы - риелторы составляют договоры как и с квартиросъемщиком, так и с арендодателем. Есть возможность подстраховаться (в прямом и переносном смысле этого слова). Конечно, никто не запрещает хозяину квартиры самостоятельно искать клиентов, каждый раз составлять документы (благо образцов договоров аренды в сети великое множество), застраховать квартиру, но это будет довольно затратно (в  плане затрат энергии и времени). Да и к тому же, как правило, в компании работают несколько человек, и значит работа ведется сразу несколькими людьми. Поэтому противостоять одному человеку целой компании, довольно сложно, но возможно.

Можно сделать вывод, что сдавать квартиру посуточно выгодно будет тогда, когда есть огромное желание этим заниматься, почти (или полностью) на профессиональной основе. Ведь по сути - это настоящая работа! Во первых, нужно решать мелкие бытовые проблемы (уборка, обеспечение необходимыми мелочами квартиры, оплата коммунальных услуг, телефона, интернета), постоянный поиск клиентов, создание конкурентной рекламы. И тогда, действительно можно получать выгоду с недвижимости (правда, не такую большую, как рассчитывалось в начале). А чтобы эта выгода была действительно ощутимой, сдавать квартиру можно не только свою, но и чужую (конечно же, предварительно договорившись с хозяевами).

Как сдать квартиру посуточно официально и правильно с точки зрения закона?

С юридической точки зрения официальная аренда частного жилья является наиболее наиболее выгодной и оптимальной сделкой.

Само же оформление договора аренды не потребует большого пакета документов  (со стороны собственника). Необходимо к самому договору предоставить свидетельство о праве собственности, список всех зарегистрированных жильцов в квартире, нотариальное согласие всех собственников на сдачу недвижимости в аренду. А со стороны арендатора понадобиться всего лишь паспорт. Причем оригиналы данных документов (для того чтобы действительно удостовериться) можно показать лишь при заключении сделки.  У квартиросъемщика не должны оставаться никаких оригиналов документов (кроме договора и приложений к нему).

Сам же документ договора должен быть прописан от и до (во избежание всяких казусов и проволочек). Он должен включать в себя условия и сроки сдачи в аренду, а также гарантии и обязательства сторон (арендодателя и арендатора)

Существуют два вида договоров - договор найма и договор аренды. Договор найма заключается с физическими лицами, он не подлежит обязательной регистрации (в не зависимости от его сроков). Договор аренды заключается с юридическими лицами, и должен быть обязательно зарегистрирован, если заключается сроком более чем на год.

Договор лучше заключать вместе с квалифицированным юристом.

Заключение официального договора - это своеобразная “страховка” от форс-мажорных обстоятельств и неблагополучных квартиросъемщиков. Без договора в полиции, никто не станет принимать заявление о проблемах с жильцами.

В Договоре должны быть прописаны:

- размеры оплаты за аренду,

- чем можно пользоваться в квартире, а чем нельзя,

- возможность  хозяином придти с неожиданной проверкой,

- кто является собственником квартиры,

- кто будет жить в квартире (ФИО, количество людей),

- порядок возмещения материального ущерба (если таковой возникнет),

- а также, при необходимости, дополнительные условия и договоренности, не противоречащие закону.

Не лишним приложением к договору будет акт приема передачи личного имущества. В данном документе можно максимально подробно описать то, что находиться в квартире, в каком оно состоянии находится на момент передачи квартиры.

Если же Вы решили официально сдавать квартиру, то у Вас должна быть и официальная “отчетность”. а главные “отчеты” - это налоги. И не смотря на то, что 60% арендодателей не платят налогов, это чревато последствиями. В любой момент соседи могут нажаловаться на Ваших жильцов, это повлечет проверки,  могут сообщить в налоговую. По закону сдавать квартиру в аренду могут как предприниматели, так и частные лица.

Частные лица уплачивают 13% от той суммы,  которая была указана в договоре (17 % в случае если общая сумма полученного дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в  10 раз). Для того чтобы уплатить налоги (и, как говориться, спать спокойно) нужно в конце года заполнить декларацию (форма 3-НДФЛ), отправить ее в налоговую, дождаться ответной квитанции и оплатить платежку до 30 апреля нового года. Сократить расходы по налогам, можно оформившись в качестве индивидуального предпринимателя. Для ИП налоговое бремя меньше, и составляет оно 6 %(по упрощенной системе налогообложения).

Автор: Анна Кондаурова
20.01.2016

Оставить комментарий

Рейтинг@Mail.ru