Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

30.07.2014. Квартира на вторичке

Статья из раздела Частые вопросы.

У каждого человека есть своя причина, из-за которой он решается покупать себе жилье на вторичном рынке, а не в новостройке. При покупке жилплощади обязательно появляется огромное количество различных вопросов, сюда же относится и юридическая проверка квартиры. Каким образом понять, сколько новым хозяевам квартиры нужно будет потратить денег, для того чтобы навести в новом жилье порядок, за что лучше переплатить, а с какими квартирами лучше и не сталкиваться?

Для начала нужно обратить внимание на дату рождения дома. Многие агенты считают, что жилье в домах, построенных до 1930 года – это самый сомнительный вариант. Чаще всего покупателей в жилье такого возраста привлекает удачное расположение и история дома. Увы, но, чаще всего, это и есть весь перечень преимуществ. Обычно такие дома – дореволюционные, и, если учитывать современные понятия, у них очень неудачные планировки. Кроме того, у большинства домов этого периода деревянные покрытия, которые уже очень изношены. Обычно подобные здания на протяжении десятилетий дожидаются капитального ремонта и, чаще всего начинают считаться ветхими и аварийными зданиями.

Решив купить подобную квартиру, тщательно взвешивайте все «против» и «за». Из-за затрат на ремонт стоимость квартиры может удвоиться, и возможность сделать перепланировку в квартире может очень осложнится, если здание будет обладать статусом памятника архитектуры.

Более «юным» типом жилья являются «сталинки», это дома 1930-50-х годов. В таких домах проживали партийные работники. В то время они считались элитным жильем, и даже сейчас многие покупатели вторичного жилья хотят именно такую квартиру.

Владислава Ведяшкина говорит: «Сталинки интересуют примерно 30% клиентов. За прошлые десять лет, они получили репутацию теплых, просторных и надежных квартир. Так что обычно такие квартиры пользуются наибольшей популярностью среди более взрослых людей».

Жилье в доме подобного типа – это высокий потолок, просторность, раздельный санузел, наличие лифта. Строились такие дома из силикатных и красных кирпичей, а после войны – из железобетонных блоков.

Если «сталинки» все еще считаются элитарными, то у панельных «хрущевок», которые в 1960-70-х годах возводили целыми микрорайонами, прямо противоположная репутация. Купив такую квартиру, вы получите слабую звуко- и теплоизоляцию, низкие потолки, очень аленькие кухни, никакого лифта и мусоропровода. Сегодня подобные постройки наименее ликвидные, а все из-за небольшого метража и неудачных планировок. Хотя панельные пятиэтажки являются самыми недорогими на вторичном рынке, покупатели соглашаются на такие варианты только, если у них все очень туго со средствами.

К следующей категории вторичных домов относится панельный 9-14 этажный дом, который был построен в 1970-1990- годах. В большинстве российских городов именно подобные квартиры составляют основную массу жилого фонда. Для большинства покупателей такая квартира будет самым подходящим вариантом. Ведь в таких домах хорошая планировка квартир, неплохие метражи, раздельный санузел, лифт, мусоропровод и сравнительно умеренная цена.

На вторичном рынке наибольшей популярностью пользуется монолитный или кирпичный дом, который был построен в начале 90-х. Такие дома обладают не только приличным состоянием коммуникаций, а еще и удачными планировками, высокими потолками и хорошей теплоизоляцией.

Обычно, оценивая внутреннее состояние квартиры, потенциальный покупатель учитывает свои финансовые возможности и потребности. Покупатели, которым не хочется тратить время и деньги на ремонт, специально подыскивают варианты с готовым ремонтом. Но, всегда есть покупатели, которые ищут квартиру подешевле, не зависимо от того, в каком она состоянии, чтобы потом обустроить ее по собственному вкусу.

Владислава Ведяшкина («Капитал») сообщает, что некоторые клиенты покупают квартиры, в которых не сделан ремонт, для того чтобы потом самостоятельно заняться этим делом. Некоторые обращают свое внимание на отделку, ведь они хотят заехать в квартиру сразу после покупки. Подобных клиентов поровну. То, что в квартире нет ремонта или внутренняя отделка плохо сохранена при слишком высокой стоимости квартиры, может стать обоснованным поводом для торга.

Понять, обоснована ли стоимость квартиры «под ключ», которую запрашивают продавцы, и какую на самом деле нужно будет потратить сумму на ремонт, включенный в стоимость квартиры, можно. Для этого можно периодически посещать различные базы данных, на которых есть масса предложений по недвижимости.

Также специалист добавляет, что покупатели, не желающие тратить дополнительные средства на ремонт, могут купить квартиру с хорошим ремонтом по доступной цене, если будет продавец, которому интересна срочная продажа. Обычно такие хозяева более уступчивы. Но, такой вариант иногда приходится искать на протяжении нескольких месяцев.

Если покупатель ищет квартиру, которой не нужны дополнительные вложения, то важным объектом пристального внимания должны быть окна. Намного лучше смотрится квартира, обладающая современными пластиковыми окнами. Все знают, что благодаря таким окнам в квартире всегда будет тепло, в квартиру не будет проникать шум, и не будут попадать сквозняки. Поэтому, наличие таких окон довольно часто указывается в объявлениях в качестве дополнительного плюса. Будущий владелец может оценить преимущества энергоэффективного пластикового окна, только если предыдущий владелец не решил сэкономить на установке этих окон.

Даже в случае поверхностного осмотра можно увидеть наличие некоторых характерных признаков того, что окна не очень хорошего качества. Понять, что ПВХ-профиль некачественный можно, увидев, что подоконник, створки и рама пожелтевшие. Если когда вы открываете или закрываете створки, присутствуют затруднения, это тут же наводит на мысль о том, что оконный блок деформирован или есть проблема с фурнитурой. А если, вы взгляните снаружи на окно, и увидите там монтажную пену, в стыке между стеной и окном, то технология установки точно была нарушена. Все эти вещи являются символами того, что окно скоро нужно будет поменять.

Понятное дело, в таком случае завышенная цена квартиры необоснованна, так как потом придется тратиться, устанавливая качественную оконную систему. Чтобы остеклить двухкомнатную или трехкомнатную квартиру нужно потратить как минимум тысяч шестьдесят рублей. Как раз на такой скидке вы можете абсолютно обосновано настаивать во время торга.

Антон Богданов считает, что если владелец квартиру не остеклил лоджию или балкон, или там старое одинарное остекление в алюминии или дереве, то помимо остальных затрат, вам придется еще и тратиться, чтобы установить современную балконную систему. Системы ПВХ-профилей, благодаря тому, что можно воспользоваться «теплым» двухкамерным стеклопакетом шириной до 22 мм, можно превратить балкон не просто в место, где хранятся ненужные вещи, а сделать его полноценным продолжением квартиры.

Оценивая потенциальные расходы на будущий ремонт, также обращайте внимание на то, в каком состоянии находится инженерная система. Обычно, в домах, которые старше 20-30 лет, это проблемная зона. Многие риелторы считают, что если трубы водоснабжения и электропроводка находятся в хорошем состоянии, то это добавляет объекту «баллов». За прошедшие года сложилась такая репутация, что газовые колонки отпугивают покупателей. Хотя, опасными могут быть только старые газовые колонки. Благодаря тому, что имеется функция контроля пламени и регулирующая автоматика, современные модели не зависят от того, что горячее водоснабжение могут отключить.

Еще одной проблемой можно назвать радиаторы отопления. За долгое время службы на батареях накапливаются отложения и ржавчина, из-за чего они со временем дают мало тепла. По этой причине зимой жильцы мерзнут, хотя по трубам и поступает тепло. Для того, чтобы установить современный радиатор и сопутствующую запорную арматуру, включая монтаж и материалы нужно как минимум 10 тысяч рублей на одну комнату. Если продавец в свое время не произвел такие работы, можно рассчитывать на скидку.

Предметом для торга и изучения может стать напольное покрытие, двери между комнатами, отделки стен. Но большую скидку можно получить, лишь если в квартире ветхий пол и ему нужна полная переделка. Никто особо не обращает внимание на то, в каком состоянии находятся обои, все равно, чаще всего, хозяева переклеивают их.

Еще не забудьте обратить внимание на потолки. Большинство потенциальных покупателей отдают предпочтение квартирам, в которых есть многоуровневые или натяжные потолки со встроенными точечными светильниками. Но, не стоит забывать, что из-за этого владельцы квартир могут завышать цену.

Пристальней всего покупатели, которые ищут готовую для проживания квартиру, относятся к состоянию ванной комнаты и туалета. Все дело в том, что для ремонта в этих комнатах потребуются большие денежные затраты, много времени и сил. В общем, такой ремонт не очень легко провести в заселенном помещении.

Владислава Ведяшкина считает, что еще одно преимущество покупки вторичной недвижимости – встроенная мебель. Кухонная гарнитура, шкаф-купе и встроенная прихожая, которые бывший владелец удачно вписал в планировку жилья, могут помочь более рационально распоряжаться квартирой. И это практически не скажется на конечной стоимости. Сильно изменить стоимость квартиры может лишь внутренняя отделка помещения премиум-класса, где хозяин потратил на самом деле много денег на дизайнерские работы.

Покупая недвижимость, нужен трезвый расчет, а не импульсивный порыв. Так что не надейтесь лишь на собственную интуицию, и не доверяйте риэлтору слепо.

Если хотите лично сделать ремонт в квартире, прямо на этапе осмотра квартиры привлекайте специалиста по ремонтам, который расскажет вам об объеме и стоимости будущей работы, которая будет связана с привидением квартиры в должный вид. Если же вы ищите вариант «под ключ», избегайте переплат, тщательно сравнивая цены на подобные квартиры.

Во время покупки квартиры покупателю приходится уделять очень много времени для того чтобы сравнивать стоимость и свои возможности, и найти жилье. Но, уже во время осмотра он упускает из виду многое, что в дальнейшем значительно снизит комфортность проживания.

«Сойдясь в цене» с владельцем, покупатель начинает уже мысленно празднует новоселье , риэлтор считает свои проценты от продажи. Довольно часто, уже с опозданием, после окончания сделки, покупатели начинают понимать, что дом может быть неподходящим для проживания или опасным для здоровья. Если относится к «мелочам» невнимательно, то, заплатив огромную сумму, можно купить не только квартиру, а еще огромное количество проблем, для решения которых нужны значительные траты.

Существует много различных факторов, которые снижают потребительские характеристики помещения. Это то, в каком техническом состоянии находится дом, насколько развита сопутствующая инфраструктура микрорайона, возможные соседи и многое другое. Также, комфортное проживание в квартире может быть нарушено различными воздействиями техногенного, как правило, свойства.

Чаще всего покупатели квартир на вторичном рынке используют услуги риэлтора – человека, профессионально посредничает в сделках покупки и продажи недвижимости. Их работа заключается в сведении партнеров по сделке, зарплата – проценты от сделки.

Понятное дело, многим агентом не нужно «списхнуть» покупателю непонятно что, только бы получить свои проценты. Профессиональными посредниками может с определенной долей вероятности быть оценена юридическая чистота сделки. Для этого ему не обязательно обладать соответствующим образованием – все достаточно крупные агентства недвижимости обладают юридическим отделом, где всегда можно проконсультироваться.

Агентство не всегда может точно гарантировать, что в один прекрасный день не объявится человек, который будет оспаривать право собственности.

Зато риэлторы вряд ли будут изучать подробно остальные детали, уже вне юридических аспектов. Они могут даже и не знать, что в доме что-то не так. Так что не стоит полностью полагаться на риэлтора. Самостоятельно, придирчиво и терпеливо изучайте будущее жилище.

Прежде чем отправится на осмотр жилья, загляните в интернете «народную карту». Такую карту создают пользователи в сети, можно увидеть различные объекты, которые, так или иначе, влияют на жизнь микрорайона (предприятие торговли, сфера развлечений, общепита, школы, детские сады и многое другое).

Собираясь осматривать квартиру, делайте это заранее, чтобы в вашем распоряжении было время для рекогносцировки. Может быть, вам хватит одной небольшой прогулки, чтобы передумать покупать квартиру в этом месте. Прогулявшись по прилегающим территориям, вы сможете представить, как ваша машина будет стоять рядом возле дома. Если днем во дворе много машин, то вечером водители паркуются как получается. К тому же, часто жильцам не нравится, что соседи оставляют машины под окнами.

Получить информацию в этом и других вопросах можно очень просто, главное быть коммуникабельным. Лучшим источником информации являются местные пенсионеры. Чаще всего, они давно проживают в доме, знают его историю, это рассказывает о его техническом состоянии, об управляющей компании и многое другое.

Проведя рекогносцировку и собрав разведданные, можно смотреть квартиру. О качестве жилища, в первую очередь, можно судить по состоянию подъезда. Если подъезд обладает чистыми лестничными пролетами, растениями на площадках, аккуратным информационным стендом УК, все это говорит в его пользу.

Также стоит обращать внимание на стены, а особенно углы, можете провести по ним салфеткой. След от конденсации влаги может быть неявным, особенно если освещение искусственное. Но, если в доме есть сырость, на салфетке останется след. А это значит, что вода стоит в подвале, или трубы подтекают. Сырость – причина появления грибка и плесени, привлекает насекомых. Увы, но в квартире труднее сразу найти технические дефекты. Хозяева таких квартир часто делают косметический ремонт.

Вот почему не стоит скромничать во время первого посещения. К примеру, попросите хозяев отодвинуть диван – там может быть дефект с напольным покрытием. Это, конечно, не значит, что квартиру покупать не нужно, но зато вы сможете представить предстоящие затраты и поторговаться. Иногда, бывают дефекты, можно цену скинуть до 10% от стоимости, что, учитывая нынешние цены, большие деньги.

Не скромничайте и продолжайте «хозяйничать». Самое слабое место большинства вторичных квартир – электропроводка. То, что в квартире есть новые розетки, может ввести в заблуждение. Попросить включить одновременно как можно больше бытовой техники, есть вероятность, что электрощит может не выдержать высокую нагрузку. Это не критично, щит и проводка могут замениться, но для этого понадобятся дополнительные затраты. Для того, чтобы проложить новую проводку нужно шторбить стены, а это можно назвать серьезным, дорогостоящим ремонтом.

Также не забывайте проверять, каким образом в квартире подается вода. Если днем слабый напор, можете представить себя, что будет происходить вечером и утром, когда водопровод больше всего используют. В высотных домах для того чтобы снабжать верхние этажи водой, используются насосы. Иногда, из-за того, что застройщик что-то неправильно просчитал или дальнейшая эксплуатация была с ошибками, наносы сильно шумят.

Еще одним опасным источником шума является лифт. Шум от простого лифта можно назвать трудноразрешимой проблемой. Конечно, купив квартиру, можно призвать сотрудников местного СЭС на помощь. Они будут замерять уровень шума, составлять акт и выписывать штраф УК. Повезет, если дом построен недавно, и застройщик еще существует. В таком случае с помощью суда можно потребовать, чтобы он исправил недоработки. Но нужно ли покупать квартиру в таком доме, а потом заниматься этим?

В квартиру могут проникать и другие враги – электромагнитные излучения и радиация. В качестве источника излучения может быть близко расположенная трансформаторная подстанция или сотовая связь (станция). Причем, если вышку расположили на крыше дома, это не страшно. А вот если она стоит на соседнем доме и «смотрит» прямо в окна, то стоит задуматься, перед тем как покупать такую квартиру.

У операторов сотовой связи должны быть все нужные разрешения, которые подтверждают, что излучение не опасно. Но, убедиться в безопасности можно только используя специальное оборудование.

Пытаясь найти квартиру, приходится посещать огромное количество различных адресов. Причем делать это с техническим экспертом, который нагружен различным оборудованием, чтобы замерять шум, радиацию и электромагнитное излучение. Это очень хлопотное дело и для этого нужно немало денег. Лучше не рискуйте, и не совершайте покупку квартиры, которая вызывает у вас хоть малейшее сомнение. Ведь вам жить в новой квартире на протяжении всей жизни. Так что не жалейте свое время и выбирайте квартиру внимательно.

Автор: Аделина Григорьева
29.07.2014

Оставить комментарий

Рейтинг@Mail.ru