Пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке

30.07.2014. Покупка квартиры на вторичном рынке

Статья из раздела Частые вопросы.

Рынок недвижимости – динамично развивающаяся отрасль, в силу совершенствования материалов производства, разработки различных инновационных методов производства работ, также, стоимости земельных участков и прочих факторов, стоимость объектов недвижимости растет в стабильной геометрической прогрессии. В частности, на рынке жилой недвижимости эта ситуация обусловлена территориальным размещением объекта, годом ввода в эксплуатацию, наличия близлежащих благоустроенных прилегающих территорий и так далее.

Собравшись совершить покупку такого дорогостоящего вида имущества, будущий покупатель решает множество вопросов касательно необходимых характеристик, которыми должен обладать объект жилой недвижимости. Среди большого количества вопросов такого толка имеют место быть такие наиболее важные из них, как:

  • Какому виду жилого помещения отдать предпочтение – вторичному или же в новостройке?
  • Стоит ли прибегнуть к помощи агента по недвижимости или же осуществлять покупку самостоятельно?
  • Взять квартиру в новостройке в отдаленном спальном районе, или же квартиру побюджетнее на вторичном рынке, но в «дорогом» районе с более высокой степенью развития инфраструктуры? И так далее.

Если же Вы все-таки предпочли покупке квартиры в новостройке жилплощадь на вторичном рынке, к тому же, решили сделать все это своими силами, не прибегая к помощи посредников, то перед Вами назревают следующие задачи:

  • Определить для себя приблизительную площадь квартиры в квадратных метрах.
  • Изучить предложения, подобранные согласно Вашим требованиям.
  • Подбор наиболее предпочтительных вариантов из числа отобранных ранее, изучение их более подробно и обзвон потенциальных продавцов.
  • Назначение встреч с продавцами, осмотр наиболее приглянувшихся квартир.
  • Выбор оптимального варианта, который более остальных подходит под ваше представление «квартиры – мечты».

Далее следует материальная составляющая сделки:

  • Процедура приобретения варианта, на котором Ввы остановили свой выбор. Чаще всего подразумевает то, что Вы вносите залог в счет будущей покупки.
  • Далее следует сбор необходимой документации – справок и документов, подтверждающих права собственника и прочие бумаги, наличие которых обязательно согласно законодательству РФ (акт о вводе дома в эксплуатацию, технический паспорт на квартиру и прочее).
  • Затем составляется договор, собираются документы, необходимые для процедуры государственной регистрации, происходит размещение необходимой суммы в соответствующей банковской ячейке.
  • Затем составленный договор о купле-продаже регистрируется и оформляется Свидетельство о праве собственности покупателя.
  • Далее составляется акт передачи имущества, после его подписания фактически Вы становитесь владельцем недвижимости.

Каждый из вышеуказанных этапов подразумевает наличие познаний в области юриспруденции, а именно, осведомленности в соответствующих законодательных актах, которые содержат необходимую информацию о правах и обязанностях сторон, о соответствующей обязательной документации и правилах проведения сделки и ее оплаты.

Следует рассмотреть все пункты более подробно, дабы избежать вероятности длительной волокиты с документами, избавиться от риска «напороться» на недоброжелательных продавцов и аферистов, обезопасить себя и свое имущество.

Итак, для начала определим критерии, по которым лучше выбирать жилье на вторичном рынке. Рекомендуется учесть следующие факторы: давность постройки дома, из какого материала изготовлены перекрытия (дерево, смешанные). Дом может являться памятником архитектуры (соответственно в нем нельзя будет производить серьезный ремонт и перепланировку), быть в ветхом состоянии (замаскированном внешним косметическим ремонтом), определить есть ли на прилегающей территории парковка, гаражи, детские площадки (а также детские воспитательные учреждения, если у вас есть дети). С точки зрения соблюдения формальностей касательно закона, крайне желательно, чтобы квартира находилась в собственности владельца три года и более. Обычно, этот факт учитывает и сторона-продавец, так как продажа по истечении трех лет облагается меньшим налогом.

Следует очень серьезно и тщательно отнестись к выбору источника объявлений о продаже квартир. Это должно быть проверенное издание, сайт или интернет - база хорошего агентства. При обзвоне понравившихся вариантов следует уточнить все параметры, некоторые могут быть указаны не верно, или может быть ошибка или опечатка. Далее рекомендуется узнать ближайшую станцию метро, остановку, удаленность от них. Лучше дополнительной уточнить о состоянии подъезда, исправности лифта и сроке давности проведения капительного ремонта. Спокойные дружелюбные соседи – также немаловажный фактор оценки приглянувшегося объекта.

Когда дело доходит до оформления документов на собственность, встает вопрос на кого из членов семьи оформить покупку. Это тоже надо хорошенько продумать, с учетом всех возможных вариантов развития событий, дабы обезопасить свое имущество от посягательств в случае развода, расставания и тому подобного, ведь это повлечет за собой не только психологические, но и ощутимые материальные потери, так как хождение по различным инстанциям нередко требует привлечение профессионального посредника. Следует иметь в виду, что супруги имеют равные права на имущество в независимости от того, на кого оно оформлено. Поменять это положение может лишь брачный договор, составленный супругами ранее. Также, если Вы хотите оформить квартиру в собственность на одного из родителей пенсионного или предпенсионного возраста, нужно учесть, что если Вы в семье не единственный ребенок, то будете претендовать на обладание правами собственности на равне с остальными детьми.

Когда все подробности уточнились, у Вас есть несколько квартир, которые Вы хотите осмотреть «вживую», обязательно совершайте осмотр в светлое время суток. Так будет легче понять уровень естественного освещения, да и погрешности ремонта и прочие факторы будут очевиднее, соответственно будет шанс снизить первоначальную стоимость покупки. Также, нужно уточнить имела ли место перепланировка и была ли она осуществлена на законных основаниях. Если она была проведена самовольно без разрешения и документально не зарегистрирована, подумайте, стоит ли покупать квартиру. Ведь в случае обнаружения факта проведения изменения начального плана и отсутствия у Вас на это документов, повлекут за собой штрафные и иные санкции, что может «влететь в копеечку».

С точки зрения интересов продавца, нужно произвести на него хорошее впечатление, доказать серьезность ваших намерений и платежеспособность, так как если предложение выгодное, то желающих приобрести квартиру конкурентов необходимо будет обойти. Для этого можно оставить в залог некую сумму, что станет гарантом и убедит продавца выбрать в качестве покупателя именно Вас.

Для желающих еще более детально изучить правовые аспекты рекомендуется взять выписку из государственного реестра на недвижимость. Там должна содержаться информация о наличии или отсутствии санкций, которые могут быть применены к объекту, например арест имущества или разного рода ограничения.

Рассмотрим подробнее составление договора купли-продажи объекта жилой недвижимости. Так, после того как Вы определились в своих предпочтениях и выбрали наилучший вариант, перед составлением основного договора рекомендуется составить для начала предварительный. В данном преддоговоре указываются все те же реквизиты, что и в основном, а именно: адрес, описание объекта, сумма сделки и сроки уплаты. Также, в нем обязательно должны быть указаны все ограничения или их отсутствие; все зарегистрированные в квартире лица.

Договор основной формы составляется в стандартной форме. К его изучению стоит подойти крайне ответственно и внимательно. Договор должен содержать все оговоренные участниками сделки согласования относительно предмета договора (квартиры). Текст договора должен быть максимально четким и прямым без двойного смысла, без «воды». Чем больше в нем будет оговорено мельчайших нюансов, тем лучше. Если о них не позаботиться на начальном этапе, то далее это может обернуться проблемами серьезного масштаба, решение которых будет вашей головной болью. Все участники сделки (а их может быть несколько с каждой из сторон) должны быть обязательно прописаны в тексте договора.

Помимо указания сторон-участников сделки в договоре должно быть дано подробное описание объекта недвижимости: регистрационный номер квартиры, дома, в котором она расположена, адрес, этаж, количество комнат, общая площадь квартиры (жилая площадь) и ее стоимость. Обязательно сравните технические характеристики квартиры с показаниями счетчиков технического учета, содержащимися в техническом паспорте квартиры – должны совпадать. Обязательно в договоре должна содержаться информация о том, что стороны сделки дееспособны и осуществляют ее добровольно, в обстоятельствах, которые не предусматривают за собой каких-то привилегированных условий более выгодных для одной из сторон и менее выгодных для другой. Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах и подается вместе с пакетом документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по области, в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса РФ. В момент, когда успешно прошла государственная регистрация договор вступает в силу.

Непосредственно оплата может происходить наличными, перечислением на счет продавца или быть размещена в специальной ячейке в банке. Наиболее распространенными из трех упомянутых способов является, все-таки, безналичный и наличный расчет. Банковская ячейка пока не пользуется большой популярностью.

При внесении аванса также составляется договор, который называется авансовым. В нем указываются почти те же реквизиты, что и в стандартном договоре и дополнительно фиксируется сумма авансового платежа и его валюта, указывается сроки, в которые должна быть возвращена сумма аванса (обычно это два-три дня). Если указанные условия не устраивают продавца, это повод задуматься о его добропорядочности. Возможно, такую сделку лучше не оформлять и воздержаться от покупки данной квартиры.

Необходимо проследить, чтобы на момент отчуждения имущества у хозяев не было долгов по оплате коммунальных платежей (электричества, воды, телефона и так далее). Очень важно, чтобы собственники присутствовали при подписании договора и осуществлении сделки. Этот пункт тоже необходимо указать в договоре купли-продажи. Если же вместо этого будет присутствовать уполномоченное лицо, проверьте все ли в порядке с его доверенностью, не истек ли ее срок.

Документы – их наличие или отсутствие – отличный показатель, позволяющий судить о том, чиста ли квартира с юридической точки зрения. Если же наоборот, то хозяева будут пытаться скрыть сей факт и утаить некоторые из обязательных документов, которые могут об этом свидетельствовать. Осмотрите их внимательно, если в юридических вопросах вы не очень разбираетесь, не лишним будет прибегнуть к помощи специалиста-посредника в этой области. Он поможет Вам сделать точный вывод о том, стоит или нет покупать именно эту квартиру. Вполне возможно, что этот фактор может стать решающим при выборе из нескольких хороших вариантов.

В том случае, если тщательная детальная проверка всей документации не выявила нарушений и со стороны специалиста, не возникло претензий, то можно назначать продавцу день, когда Вы оформите Вашу сделку. Ключевым фактором при этом служит правильное составление договора – очень важно отметить и подробно прописать все пункты, на основании которых будут разрешаться возможные споры в дальнейшем. Следует досконально подойти к таким пунктам как: условия, сроки передачи денег через ячейку банка или денежного перевода. Доступ к ячейке продавец будет иметь лишь в том случае, если предоставит банку договор купли-продажи на Ваше имя. Тем временем Вы можете сразу подать его на государственную регистрацию непосредственно после того как положите на ячейку необходимую сумму.

Орган, который будет заниматься регистрацией должен выдать Вам расписку, в которой будет стоять число, когда Вы сможете получить свидетельство о регистрации жилья в качестве вашей собственности, а так же и договор, оформленный на ваше имя, который Вы предоставили ранее. Только по получении этих документов рекомендуется передать ключи от ячейки продавцу, либо перечислять средства безналичным платежом или осуществлять оплату наличными, согласно выбранному вами способу оплаты. Сторона, забирающая деньги должна написать расписку о том, что деньги получены и указать, в каком размере. Эта расписка не только является гарантией защиты от недобросовестного продавца, но также обязательно пригодится для предоставления в налоговый орган, если Вы претендуете на имущественный налоговый вычет.

После того как все документы оформлены, имеются у Вас на руках и Вы убедились в порядочности стороны-продавца, остается самое приятное и долгожданное – процедура принятия квартиры и подписка акта о ее передаче. Следует отметить, что соответствие вида квартиры на момент первоначального осмотра и ее вида непосредственно при процессе передачи должны быть идентичны. То есть, сантехника, двери, окна, замки не подлежат смене и демонтажу. Передающая сторона должна вручить вам ключи от нее, а также предоставить все бумаги, которые подтверждают оплату коммунальных услуг (телефонии) и отсутствие долга по их уплате.

Теперь, когда все формальности улажены и с обеих сторон нет друг другу претензий и нареканий, подписывается акт о передаче.

При оформлении некоторых документов Вас могут поджидать так называемые коварные моменты и «подводные камни». Распишем их подробнее.

Обязательно наличие документов, которые подтверждают права собственников, приватизировавших объект жилой недвижимости – договора передачи недвижимости, свидетельства о праве собственности, а также, заявление на приватизацию.

Договор купли-продажи с предыдущим собственником. Оттуда можете почерпнуть информацию о том, на основании каких документов происходила передача. Очень важно отметить, не были ли нарушены права сторон при этом на момент передачи, оформлены ли все документы надлежащим образом в соответствии с требованиями законодательства. Наличие акта о передаче также очень важно, на всяких случай проверьте по нему и убедитесь, что вся сумма была выплачена полностью. В случае если передача имущества произошла на основании договора ренты необходимо провести аналогичную проверку.

Обратим внимание на процесс наследования, в частности на наличие свидетельств о праве наследования – по закону и на основании завещания. Данные бумаги требуют еще более доскональной проверки. Очень важно убедиться в том, что при наследовании права остальных наследников, которые имелись на момент кончины наследодателя, не были ущемлены. Этот кропотливый и ответственный процесс все же рекомендуется доверить профессионалу во избежание недоразумений, ошибок и неточностей.

При исследовании договора дарения, необходимо отследить о статусе сторон при этом процессе, конкретно кем они друг другу приходились. В случае, когда это ближайшие родственники, а также, в случае, если даритель имеет статус юридического лица, подарившего жилплощадь с баланса своего предприятия ценному сотруднику в знак благодарности – скорее всего все документы в норме и это довольно таки распространенная практика. Но, в случае, если даритель и одаряемый – лица чужие, это вполне может оказаться фальшивая сделка, соответственно не имеющая юридической силой. Это повлечет за собой массу нежелательных последствий для предполагаемого потенциального собственника.

Что касается самих собственников квартиры, неплохо будет поинтересоваться их здоровьем, в частности психическом состоянии, а также, если есть необходимость и вы имеете подозрения, провести наркологическую проверку. Они должны представить все необходимые документы по вашему требованию – справки из диспансеров (об отсутствии учетной записи). Если же собственник состоит на учете, но дееспособность его полная, то неплохо было бы проводить сделку при психиатре, который засвидетельствует состояние продавца на момент подписания бумаг и выпишет документ о состоянии собственника на момент сделки.

Документы, которые необходимо иметь при себе на каждом этапе оформления покупки – у покупателя это паспорт, а также нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на совершение сделки. Для продавца обязательно наличие следующих документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о регистрации собственности;
  • технический паспорт (действителен, пять лет с момента составления) и (или) выписки из него;
  • согласие супруга на отчуждение имущества;
  • доказательства отсутствия задолженностей по коммунальным платежам и телефонной связи;
  • выписка из домой книги о количестве фактических жильцов;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Договор составляется в трех экземплярах – один в органы регистрации, и по одному для каждой из сторон.

В целом процедура покупки жилья не столь разительно отличается от покупки квартир в новых домах. Она лишь требует более тщательных проверок технических характеристик. Немного больше «бумажной волокиты», но это возможность приобрести квартиру, идеально подходящую вам с точки зрения расположения, когда как на новостройку в этом районе пришлось бы потратиться гораздо больше, даже исключая ремонт квартиры, которая в новом виде имеет черновую отделку.

Пусть необходимость привлечения специалиста Вас не огорчает, ведь он поможет избежать проблемных моментов в будущем.

Автор: Аделина Григорьева
29.07.2014

Оставить комментарий

Рейтинг@Mail.ru