Статья из раздела Частые вопросы.
Инвестиции в недвижимость, несомненно, являются одним из самых прибыльных источников дохода. Важным моментом в этом вопросе является то, в какую именно недвижимость вы хотите вложить свои деньги: коммерческую или жилую? Мы рассмотрим все варианты и выберем тот, который будет наиболее удобным именно для вас и тот, при котором можно быстрее всего заработать денег.
Почему вкладывать в недвижимость выгодно?
Недвижимость, как наименее ликвидный товар, характеризуется высокими показателями стабильности, наименьшей зависимости от внешних потрясений, кризисов и временных трудностей в регионе. Кроме того, именно этот сектор рынка обладает интересным свойством: если он потеряет в цене в кризиса, то это с лихвой возвращается после его преодоления.
Как правило, цены на недвижимость ежегодно растут. Получается, что уже через несколько лет купленная вами недвижимость будет стоить гораздо дороже и, продав ее, вы сможете получить неплохую прибыль.
Как можно заработать на недвижимости?
Существует два способа заработка с помощью квадратных метров.
Первый – перепродажа.
Разница между стоимостью затрат на приобретение и ценой продажи объекта станет прибылью.
Вы можете купить уже построенную квартиру и перепродать ее через некоторое время. Также, вы можете купить квартиру в строящемся доме. Ведь на этапе котлована, как правило, цены на жилье значительно ниже. Позже, когда дом уже будет построен, вы сможете продать эту же квартиру по более высокой цене.
Такой способ получения прибыли от недвижимости требует значительного времени. Поэтому вам придется запастись терпением, ведь цена на квадратный метр растет достаточно медленно. В случае, если вы покупаете недвижимость, в строящемся доме, нужно быть готовым к тому, что у застройщика могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, он может быть признан банкротом, поэтому строительство может затянуться.
Эксперты советуют заниматься таким бизнесом только людям, которые хорошо разбираются в работе риэлторов.
Второй – сдача помещений в аренду.
Такой вид дохода можно получать в течение неограниченного количества времени. Однако здесь нужно помнить о расходах, которые связаны с этим видом деятельности. В это число входит оплата работы риелторов, закупка сантехники и минимума необходимой мебели, налог на недвижимость.
Сейчас в нашей стране популярен следующий вид дохода: люди покупают недвижимость в ипотеку и сразу же пускают в квартиру жильцов. Арифметика здесь простая: за счет денег арендаторов планируется закрывать ежемесячные выплаты по ипотеке. Однако «выйти в ноль» в таких случаях редко получается.
Классификация объектов недвижимости
Сегодня вся недвижимость делится на три вида: коммерческая, жилая и земельные участки.
Жилая недвижимость – достаточно широкий сегмент современного потребительского рынка недвижимости, в который входят такие объекты, как дома, таунхаусы, коттеджи и т.д. Рынок жилой недвижимости характеризуется в основном сделками по купле-продаже, аренде, а также финансовыми операциями по ипотеке и закладным. Основную долю по сделкам с жилой недвижимостью составляют квартиры, на примере которых рассматриваются все тенденции рынка.
Коммерческая недвижимость – это помещения, которые не предназначены для проживания людей. Эти помещения используют физические и юридические лица для получения прибыли. В эту категорию входят офисные, складские, общепитовские, торговые, универсальные, заводы, фабрики и т.д. Клиентами рынка коммерческой недвижимости выступают как представители крупных компаний, так и малого бизнеса, предприниматели и т.д.
Земля также является предметом недвижимости. В зависимости от того, какой правовой статус имеет тот или иной участок, определяется его целевое назначение. Наиболее распространенными являются земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного пользования, участки под индивидуальное жилищное строительство, дачные участки.
Какую недвижимость выгоднее сдавать: жилую или коммерческую?
Сегодня эксперты рынка недвижимости не могут дать однозначного ответа на этот вопрос, ведь в любом случае существуют коммерческие и финансовые риски.
Однако, в последнее время эксперты все чаще стали утверждать, что покупку квартиры в аренду вряд ли можно назвать выгодным приобретением. По последним данным, доходность от продажи квартиры в Уфе составляет 6,89% в месяц. Таким образом, квартира, купленная в городе с целью аренды, окупится только через 14-15 лет. Эксперты отмечают, что передача жилой недвижимости в аренду выгодна тем, кто, например, вступил в права наследования этим имуществом или получил дом в подарок. Однако, если вы покупаете эту недвижимость в качестве инвестиционного проекта, то это может растянуться на долгие годы.
По мнению экспертов, сегодня выгоднее положить деньги на депозит, нежели покупать недвижимость с целью заработать на аренде.
Однако, если вы все же решили купить квартиру с целью ее дальнейшей сдачи, то лучше всего обратить внимание на квартиры студии. При этом жилой комплекс должен находится на начальной стадии строительства.
Какие риски сдачи в аренду жилья существуют?
1.Афера
Есть вероятность, что во время вашего длительного отсутствия наниматель сможет без вашего согласия «пересдать» квартиру третьи лицам и брать с них большую оплату. Новые жильцы могут знать, а могут и не знать о том, что квартира уже является арендованной. Выселить их из квартиры, вам, конечно, удастся. Однако, без договора потребовать с них возмещения ущерба имуществу, если таковой будет нанесен, у вас вряд ли получится, а найти первоначального квартиранта – тоже будет задачей не из легких.
2.Налоги
В том случае, если вы сдаете квартиру и не платите налоги, у вас могут возникнуть серьезные проблемы с налоговой инспекцией. По закону, собственник, сдавая квартиру, должен заплатить государству 13% дохода, а, в случае, если он проживает за рубежом – все 35%. Узнать о вашей незаконной деятельности, налоговые инспекторы смогут в нескольких случаях, в частности к ним могут обратиться обиженные арендаторы. В том случае, если вы не платите налоги, вас могут привлечь к ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ) и за нарушение порядка постановки на налоговый учет (ст. 116 НК РФ).
3.Риск неплатежа
Одним из главных рисков собственников, сдающих квартиру в аренду, является неплатежи нанимателей. Часто встречаются случаи, когда арендатор выплачивает сумму только после многократных напоминаний: то нет денег, то еще какая-либо причина. Многие хозяева жалеют таких, полагая на то, что пока те живут, есть хоть какая-то надежда что они погасят задолженность. Однако, рассчитывать на такой исход дела не рекомендуется: скорее всего жильцы съедут без предупреждения и так и не заплатив.
В подобных ситуациях наймодатели терпят такое поведение, так как сдают жильё без оформления договора. Доказать, что квартиранты не заплатили, трудно. Другая разновидность неплатежей – это платежи в сокращённом объёме. Жилец заявляет, что у него возникли временные трудности, в связи с чем сейчас заплатить всю сумму он не сможет, а со временем расплатится полностью. Такая ситуация может стать постоянной, а однажды жилец может просто съехать не предупредив и не выплатив всей суммы.
4. Риск порчи мебели и интерьера
Часто люди неуважительно относятся к чужому имуществу, поэтому могут что-то разбить, сломать и т.д. Если вы подпишите договор найма, где будет зафиксировано то, что арендатор обязуется заплатить штраф за порчу имущества, потребовать возмещения ущерба вы с него, конечно, сможете. Однако, в нашей стране люди очень часто сдают квартиры без какого-либо договора.
5. Риск хищений
Часто люди сдают квартиру с мебелью, которая может потребоваться для проживания нанимателя. Однако, и ее могут похитить. Для того, чтобы этого не произошло необходимо в договоре найма прописать все, что вы оставляете в пользование квартирантам, а также зафиксировать в каком состоянии находится это имущество на момент передачи, сделать фотографии. Когда жильцы будут выезжать из вашей квартиры, нужно проверить все по описи.
Какие районы Уфы являются самыми перспективными для сдачи жилой недвижимости?
Как правило, уже на протяжении многого времени самыми дорогими районами города для сдачи жилой недвижимости в аренду являются Кировский, Ленинский и Советский. Это объясняется их близостью к центру деловой активности города. Однако, с учетом кризиса эксперты отмечали незначительное снижение арендной ставки.
Эксперты отмечают, что в результате падения цен на недвижимость из-за кризиса, начавшегося в 2014 году, вложения для инвесторов стали убыточными. Однако, доход от сдачи в аренду в Советском и Кировском районах способен незначительно сгладить финансовые потери.
По мнению экспертов, для серьезных инвестиций наиболее предпочтительна коммерческая недвижимостью. Как правило, такой вид недвижимости быстрее окупается, но при этом здесь есть свои риски.
В чем преимущества сдачи в аренду коммерческой недвижимости?
1 . Как правило, коммерческая недвижимость сдается в аренду на более длительный срок, чем жилая. Обычно, договоры заключаются на срок от двух до 20 лет. Это может гарантировать инвестору ежемесячный, стабильный доход.
Квартиры и дома же, сдаются на более короткие сроки.
2. Компании, которые берут в аренду коммерческое жилье, более устойчивы в финансовом отношении, чем частные съемщики жилья. Кроме этого, они отвечают за выплату аренды своими активами. Также, арендатор заинтересован в том, чтобы поддерживать в здании порядок, чтобы оно оставалось привлекательным для клиентов.
3. Расходы за содержание, ремонт, страховку и налоги обычно несет арендатор, а не владелец.
4. Легче управлять торговым центром, который сдан в аренду на 10 лет, чем несколькими частными домами, которые расположены в разных местах друг от друга и сдаются на короткие сроки. В случае с арендой жилой недвижимости, инвестору приходится тратить личное время на поиски арендаторов. Конечно, можно нанять управляющую компанию, но ее услуги обойдутся в 10-25% от арендной платы.
Недостатки коммерческой недвижимости
Однако, не всегда коммерческая недвижимость приносит выгоду. Бывают случаи, когда коммерческая недвижимость оказывается не лучшим вложением средств.
Несомненно, лучше всего сдавать в аренду помещения, которые находятся в центре города, с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Если недвижимость расположена в неудобном месте, есть риск, что на нее не найдутся арендаторы, она будет простаивать несколько лет.
Как правило, сложнее всего найти арендаторов для коммерческих объектов, которые имеют ограниченную функциональность. Поэтом выгоднее инвестировать в объекты смешанного использования, например, помещения, которые могут быть переданы под магазины и под офисы, салоны красоты и т.д.
Какие риски сдачи в аренду коммерческой недвижимости существуют?
1.Одним из самых распространенных рисков является задержка арендной платы. Если возможность отсрочки не прописана в договоре, то быстро исправить эту ситуацию довольно таки сложно. Однако, при регулярном нарушении этого пункта договора, владелец помещения может досрочно расторгнуть договор аренды.
2.Собственник помещения несет ответственность за расчеты с коммунальными структурами. При сдаче в аренду коммерческого помещения, будет значительное увеличение нагрузки на коммуникации и средства связи. Поэтому собственник может понести значительные убытки. Данную проблему можно решить в том случае, если все коммунальные платежи будет оплачивать арендатор.
3.Порча имущества, принадлежащего владельцу. Арендатор в этом случае может быть призван к ответственности только в том случае, если будет доказано, что порча имущества была осуществлена с наличием злого умысла.Если же ущерб имуществу нанесен при воздействии посторонних обстоятельств, наниматель не несет ответственности за ущерб.
4.Несогласованная субаренда. Если в договоре не будет прописано то, арендатор при желании сдать помещение в субаренду, должен обязательно согласовать это с владельцем, то такая сделка может быть признана вполне законной.
5.Финансовый кризис неизбежно оказывает влияние на всех игроков рынка коммерческой недвижимости. Так, в конце 2015-начале 2016 годов
экономическая ситуация в стране сильнее всего сказалась на торговых помещениях в Уфе. Владельцы практически в два раза снижали цены на аренду, в это число вошли даже самые дорогие исторические торговые центры.
Офисные и торговые помещения в городе сравнились в цене из-за более сильного снижения торговых. Владельцам имущества пришлось продолжить универсализацию помещений, которая началась еще в 2014 году. Для собственников это хороший шаг - больше охват потенциальных арендаторов.
Меньше всего снижение цен коснулось складские помещения, так как они стали востребованы под торговлю под заказ, которая вместе с интернет-торговлей вытесняет ритейл с улиц.
Подводя итоги, можно сделать заключение о том, что выгоднее сдавать коммерческую недвижимость. Однако, при этом нужно учитывать множество факторов, в том числе хорошо знать рынок недвижимости, ведь здесь вас могут также поджидать различные риски. Например, кризис, когда спрос на такую недвижимость значительно падает.
Вкладывая свои денежные средства в жилую недвижимость, вы сможете иметь не большой, но все-таки стабильный доход без большого риска. Но всё-таки, если вы приобретаете недвижимость для использования её в качестве объекта аренды, вдумчиво проанализируйте объекты коммерческой направленности.
Оставить комментарий