Виды мошенничества при покупке/продаже недвижимости

11.12.2015. Виды мошенничества при покупке/продаже недвижимости

Статья из раздела Частые вопросы.

Любая сделка с недвижимостью, и в особенности купля-продажа, всегда связаны с определенным риском. Любой участник такой сделки рискует. Продавец боится что его обманет покупатель, покупатель не доверяет продавцу, ну а третья сторона (риелторы и другие профессионалы) рискуют своей репутацией.

Мошенничество с недвижимостью старо как мир. Наверное, оно возникло тогда, когда появилась первая недвижимость, появились те люди, что решили “нагреть руки” на данной собственности.

Поэтому в сделках с недвижимостью стоит быть особо внимательными и бдительными, и при малейших своих подозрениях останавливать покупку-продажу, пока все не выясните до конца.

Мошенничество с недвижимостью со стороны продавца

  1. Подложные документы

Наиболее часто встречающийся вид мошенничества - это использование лже-документов. Создать полный комплект документов у профессиональных аферистов не составляет труда.  Кроме того, мошенники часто пользуются услугами “нотариусов” нечистых на руку (причем, данный “специалист” может даже и не быть профессионалом в правовой сфере).

2) Дубликаты реальных документов

Получить дубликат документа также не составляет особого труда, а значит собрать полный пакет таких документов вполне можно. Аферисты действуют в таких случаях так: они собирают несколько комплектов документов, заключают несколько договоров на продажу (причем данные договоры вполне законны). Причем один договор продавец регистрирует сам (получи при этом всю положенную сумму), а остальные договоры регистрировать должны будут покупатели самостоятельно (при этом “продавец” получает только часть денег после нотариального оформления).

3) Продажа одной квартиры под видом другой.

Такой вид мошенничества уже уходит в прошлое. Но суть его такова: покупателю показывают квартиру (вполне приличную, по хорошей цене), он ее покупает. Но когда он начинает пользоваться обнаруживается, что купили совсем другую квартиру. Обычно в таких случаях аферисты перевешивали номера квартир (и бывало даже таблички с улицами) и показывали покупателям. На самом деле показываемую квартиру никто не продает. Продают “плохую” квартиру по заявленному адресу.

Сейчас такую аферу можно раскрыть, если внимательно изучить документы БТИ, где указано фактическое состояние продаваемой недвижимости.

4) Продажа недвижимости под видом реального продавца.

Никогда не оставляйте свой паспорт и документы на квартиру, если Вы куда-то надолго отлучаетесь. Подделать паспорт легко, достаточно переклеить фотографию и… новый владелец жилья готов!

Воспользовавшись Вашим отсутствием аферисты вполне могут провести сделку по продаже недвижимости. Главное условие успешной мошеннической продажи квартиры здесь - не светить паспортом хозяина недвижимости.

5) Занижение стоимости (якобы для снижения налогооблажения) продаваемого имущества

На деле это означает, что Вы покупаете квартиру  по одной цене, а в документах пишется совсем другая цена.  И в дальнейшем, продавец находит лазейку для расторжения сделки и возвращает Вам только ту сумму, которая указана в договоре.

6) Аннулирование сделки

Практически любая сделка с недвижимостью возвратна. В течении 3-х лет продавец (или тот кто претендует на недвижимость) через суд моет оспорить правомерность сделки.

Основанием для расторжения сделки может стать “невменяемость” продавца. Для этого ему достаточно лечь в больницу, пройти освидетельствование, которое признает его недееспособным или частично недееспособным. По закону, продавец в течении полугода может расторгнуть сделку, доказав, что он был невменяем.  Нередко этим пользуются аферисты, ведь в стране достаточно много владельцев собственности с медицинскими диагнозами (например, шизофрения).

Кроме того, продавец может вернуться в свое жилье, так как у него “изменились обстоятельства” и ему негде жить. При этом он утверждает, что сумму полученную за недвижимость он уже потратил, но готов возмещать со своей зарплаты. Никто не может запретить продавцу отдавать Ваши деньги таким образом, но на деле весь процесс возврата денег затянется на долгие десятилетия.

Претендовать на недвижимость могут и дети (даже уже выросшие), бывшие супруги (не согласные с сделкой), пропавшие родственники, бывшие заключенные, а также недееспособные лица, которые были прописаны в квартире и им негде жить… Для каждой такой категории граждан есть свою юридические лазейки по возврату недвижимости.

Мошенничество с недвижимостью со стороны покупателя

Покупатель тоже может обмануть. Причем он может отдать покупателю “куклу” вместо настоящих денег, а может затребовать вернуть задаток (причем в двойном размере).

  1. Как вместо денег получить простые бумажки?

При передаче наличных денег в момент сделки. Мало кто может похвастаться тем, что может определить хорошо сделанную фальшивку, от настоящих денег.

Безопаснее сделки, где фигурирует безналичный расчет, с фиксированным счетом. Не с ячейкой! В случае ячейки в банке не обязаны знать, что именно там хранится - деньги ли или же простые бумажки, изображающие дензнаки.

2) Аферы с задатком

  • продавец не успевает вовремя собрать все документы. В ответ покупатель требует возврата задатка, причем двукратного, либо нужно существенно снизить стоимость приобретаемой недвижимости.  В договоре о задатке сроки были  четко обговорены, и именно на этих сроках настаивали покупатели. Теперь же они настаивают на возврате денег, большей суммы, что выдавали.

  • Задаток первого покупателя перебивается большим задатком второго покупателя. Потом второй покупатель требует возврата своих денег, причем в двойном размере. Так как продавец уже нарушил условия сделки с первым покупателем. Мошенники могут также апеллировать судом, что дескать покупатель собирался продать квартиру сразу двум людям…

  • Использование орфографических ошибок и описаний. Так к примеру если слово “задаток” заменить на “залог”, то сделка приобретает совершенно иной характер. Продавец становится должником, ведь залог говорит о том, что продавец должен покупателю некую сумму.

Мошенничество с недвижимостью со стороны третьих лиц (риелторов и других специалистов)

Мошенничество со стороны риелторов или агентств недвижимости более всех на-слуху, ведь как правило такие лица (организации) работают по-крупному. Но бывают случаи, когда обман не столь заметен, когда речь идет о небольших суммах (в таких случаях можно даже и не понять, что на самом деле Вас обманули)

Типичные схемы обмана и уловки по завлечению клиентов от риелторов и агентств недвижимости:

  • Назвать продавцу заведомо завышенную стоимость продаваемой недвижимости. Здесь работает психологический момент - любой продавец заинтересован в большей выгоде. Агенты же, действительно выставляют объект по завышенной стоимости, но спустя какое-то время просят продавца снизить цену, чтобы нашлись покупатели. И продавец вынужден ставить уже заниженную стоимость, и при этом он продолжает сотрудничать с агентами, которые первоначально говорили о том, что недвижимость стоит намного выше, чем он рассчитывает.

  • Забрать оригиналы документов. При заключении договора с фирмой продавец обязуется отдать оригиналы документов. И фактически он уже не может сменить фирму, ведь документы находятся не у него на руках.

  • Обман и продавца и покупателя. Особенно актуален он был в 2005 -2008 годах. Допустим на недвижимость нашелся покупатель. Он даже внес задаток. И тут риелтор говорит, что цены на недвижимость возросли и теперь нужно будет оплатить большую сумму. Покупатель понимает, что если откажется от покупки, то может потерять данную недвижимость,  а пока он будет искать нечто подобное на рынке, то цены могут еще подрасти… В итоге он отдает большую стоимость за недвижимость. Но об этом не знает продавец. Ему на руки отдают ту сумму, которая была определена изначально.  А теперь догадайтесь, у кого остается разница?

  • Очень часто при заключении договоров фирмы требуют некоторую сумму - так называемые “гарантийные обязательства”. И здесь нужно быть предельно внимательными при заключении договоров. Зачастую в договорах указываются такие условия, что вернуть “гарантийку” не представляется возможным.

  • Мошенничество, которое точно попадает под одноименную статью. Черные риелторы предоставляют в качестве продавца лицо, которое в действительности им являться не может (например, лженаследник, человек который без вести пропал, и другие категории лиц). Сюда же можно отнести и ситуации, когда продавцы и “риелторы” работают заодно.

Как обезопасить сделки-купли продажи. Советы для покупателя, которые не будут лишними.

  • Опасайтесь людей, которые хотят сделать сделку быстро, в обход всех процедур.

  • Проверяйте все, что можете проверить. Если Вам рекомендуют какую-то фирму, не спешите идти туда, наведите справки о ней. Будет просто замечательно, если Вы “в живую” пообщаетесь с клиентами данной фирмы. Не лишней будет юридическая проверка всех документов.

  • Попросите продавца выселить всех жильцов, до оформления сделки-купли продажи.

  • Пораспрашивайте соседей о той недвижимости, что Вы собираетесь купить. Кто в ней живет. Как часто меняются хозяева. Часто ли там появлялся местный участковый...

  • Пусть продавец оплатит все коммунальные услуги, абонентские платы. Не лишним также будет попросить у продавца справку о данных выплатах.

  • Не помешают справки психоневралогического  и наркологогического диспансеров на всех собственников недвижимости.

  • Поинтересуйтесь, нет ли у продавца несовершеннолетних детей, не живут ли в квартире родственники с детьми.

  • Узнайте, не делалась ли в квартире перепланировка и узаконена ли она.

  • Не оставляйте всех документов (паспортов, свидетельств …) у третьих лиц.

  • Будьте осторожны с использованием в договорах заведомо заниженных цен.

  • При передаче денег позаботьтесь о том, чтобы были свидетели (например, родственники), которые в случае чего смогут засвительствовать в Вашу пользу.

  • Приобретя жилье сразу же постарайтесь занять его: смените замки. Добейтесь окончательной выписки нежелательных жильцов.

Мошенничества с куплей-продажей недвижимости, к сожалению, не редки. Однако, большинство сделок все же проходит в рамках закона. Поэтому, решившись приобрести/продать недвижимость, Вы рискуете. Но этот риск вполне оправдан.  Проявляйте бдительность (и можно сказать даже паранойю) и будьте на чеку. И в случае малейших подозрений останавливайте сделку (до тех пор, пока все сомнения не решаться). 

Автор: Анна Кондаурова
10.12.2015

Оставить комментарий

Рейтинг@Mail.ru