УК или ТСЖ? В чем разница?

20.02.2016. УК или ТСЖ? В чем разница?

Статья из раздела Частые вопросы.

Недавно меня спросили: “А у Вас управляющая компания или ТСЖ?”. И тут я задумалась, а какая же организация обслуживает дом, в котором я проживаю. Да и какая в общем разница между двумя этими понятиями?

Существуют несколько форм управления общедомовым имуществом - управляющая компания, товарищество собственников жилья (или жилищно-строительный кооператив), а также непосредственное управление многоквартирным домом собственниками жилья.

Управляющая компания - это коммерческая организация, юридическое лицо, которое осуществляет доверительное управление имуществом других лиц, переданным в соответствии с так называемым, договором доверительного управления. Проще говоря, УК - это акционерное общество или же ООО, которое ведет общедомовое хозяйство собственников жилья. Как правило, УК создается на основе нескольких товариществ жилья. Деятельность УК регулируется Жилищным кодексом Росси (статья 162, Договор управления многоквартирным домом).

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это тоже юридическое лицо, не коммерческая организация, создается она на основе объединения собственников имущества (квартир) для совместного управления совместным имуществом в жилом доме, ведения хозяйственной деятельности. ТСЖ - это форма совместного владения единого объекта (жилого дома, общедомового хозяйства). Для того чтобы образовалось товарищество - необходимо согласие хотя бы половины жителей. На законодательном уровне деятельность товарищества регулируется 135 статье ЖК РФ.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - по сути, то же самое что и ТСЖ. Жилищный кодекс объединяет данные формы управления имуществом под одним пунктом, причем товарищество считается более современной формой кооператива.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками жилья - такая форма может быть в небольших домах, где есть до 4 собственников. При такой форме управления договора и документы составляются и заключаются с каждым собственником отдельно (исключение могут составлять случаи, когда собственники выбирают своего представителя), все права защищаются индивидуально. Регулируется 164 статье ЖК РФ.

В чем основные отличия УК и ТСЖ

Если Ваш дом обслуживает УК, то, как правило, большинство вопросов, касающихся управления домом, проходят без Вашего участия. Вы, на общедомых собраниях, решаете только глобальные вопросы (да и то, зачастую,в обход закона, такие вопросы решаются и без Вашего участия).

В ТСЖ же - Вы являетесь активным участником всех процессов.

Управляющая компания заинтересована в том, чтобы жильцы просто платили деньги за их услуги, никаких “внеплановых” снижении стоимости тарифов Вы не дождетесь. Это не выгодно для данной организации. Мало кто видел финансовых отчетов от УК. Опять-таки, они должны быть доступны для жильцов, но никто их просто так не предоставит.

В товариществе Вы можете более конкретно регулировать траты за коммунальные услуги, где-то даже сэкономить. Фактически, все финансовые операции проходят мимо Вас, Вы контролируете денежные вопросы.

Как правило, управляющая компания - это большая организация с большим штатом сотрудников. УК формирует свой штат из профессионалов (по-крайней мере, в большей части).

ТСЖ в сравнении с УК - это маленькая организация, с небольшим числом сотрудников. Где работа ведется на добровольных началах. Причем вести работу может и не профессионал, а просто заинтересованное лицо с большим количеством свободного времени.

В товариществе все вопросы, касающиеся ремонта и обслуживания дома решаются оперативно. Жильцы могут напрямую договорится с подрядчиком, и, в случае чего, заменить его.

В УК домов может быть много, а значит, вопросы решаются планово. При не добросовестном выполнении услуг подрядчиком, УК сначала станет судиться, а уже потом, будет менять подрядчика.

Эффективность работы управляющей компании или же товарищества во многом зависит от того, какую позицию занимают сами жильцы. Да, хоть и ТСЖ организуют граждане с активной жизненной позицией, это не означает, что они будут работать эффективнее УК. Грубо говоря, если большинству жильцов “по-барабану” до ведения общего хозяйства, установки тарифов, то и такое же отношение будет и в той организации, которая обслуживает дом.

Основные обязанности Управляющей компании

Определившись с формой управления, нужно знать, что же делать с тем имуществом которое доверяется либо товариществу, либо УК. Так как большинство домов во “владении” управляющих компаний, то на их примере разберем, какие же обязанности берет данная организация после заключения договора управления домом.

Прежде всего УК берет на себя обязательства по распоряжению денежными средствами жильцов, которые направляются на текущий и капитальный ремонт. Причем ремонт должен проходить в определенные сроки.

Мытье и опресовка систем отопления целиком и полностью “лежит” на управляющей компании. А перед зимним сезоном инспектор теплоснабжающей организации должен принять к эксплуатации дом.

Круглосуточное снабжение водой (горячей и холодной), подача электричества, система водоотведения - за это все отвечает управляющая компания. А значит своевременно заключенные договора с ресурсоснабжающими организациями - одна из обязанностей организации. Аварийно-диспетчерская служба также должна работать круглосуточная и быть организована УК.

Жильцы имеют право требовать снижения стоимости услуг, если таковые оказаны плохо.

Дом должен соответствовать санитарным нормам. И за это тоже отвечает УК.

На всех собраниях должен присутствовать представитель компании, в обязанности которого входит информирование жильцов дома обо всех нововведениях и изменениях. А еще, каждый год компания должна отчитываться об итогах своей работы (Правда, многие УК упускают этот момент)...

Управляющая компания несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений.

Что должно быть указано в договоре управления многоквартирным домом

Прежде чем УК приступит к своим непосредственным обязанностям, должен быть подписан Договор управления многоквартирным домом. То, что будет прописано в данном документе определяет то, какие услуги будет оказывать компания.

В договоре указывается две стороны - сама компания и собственники жилья. причем собственники жилья выступают “скопом”, все вместе, в единственном лице. Сам договор может быть заключен при согласии более чем половины собственников жилья.

По договору УК обязуется выполнять ряд услуг.

Согласно пункту 3 статьи 162 ЖК РФ (Договор управления многоквартирным домом) в документе должно быть указано:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, адрес дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор заключается сроком от года до 3 лет (в некоторых случаях на 5 лет). Если срок договора истек, но при этом ни от одной из сторон не поступило заявления о прекращении документа, то такой договор считается продленным на тот же срок и на таких же условиях.

Собственники вправе отказаться от договора (в случае если такое решение было принято на общем собрании)

Все та же статья 162 ЖК РФ:

“11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.”

Права и обязанности члена ТСЖ

Для того чтобы образовалось товарищество, необходимо согласие на это более половины собственников многоквартирного дома. Вступление в товарищество собственников жилья - является добровольной инициативой. Членами товарищества могут быть собственники любых помещений многоквартирного дома (не только физические, но и юридические лица). Интересы несовершеннолетних собственников представляют родители (опекуны или попечители).

Те собственники, которые не являются членами ТСЖ не освобождаются от материальных расходов, связанных с ведением общедомового хозяйства. При этом со стороны ТСЖ не должно быть никаких “санкций” в отношении не членов их организации. Любой член товарищества может выйти из него при желании. При этом никто не снимает обязанность с данного собственника вести общедомовое хозяйство.

Собственники, не члены ТСЖ, обязаны заключить с организацией договор о содержании и ремонте общего имущества, несению расходов по его эксплуатации и ремонту.

Автор: Анна Кондаурова
19.02.2016

Оставить комментарий

Рейтинг@Mail.ru