Основные ошибки при купле-продаже квартиры

Статья из раздела Частые вопросы.

Любой процесс купли-продажи имущества, как движимого, так и недвижимости, сопровождается большими рисками. Разумеется, ведь там где мы имеем дело с крупными суммами денежных средств, а там где есть такие суммы, есть, и большой соблазн для аферистов и мошенников воспользоваться доверчивостью и беспечностью граждан, которые на радостях от покупки долгожданного жилья теряют бдительность и непредусмотрительно подписывают бумаги. Отказ от обращения к профессиональным посредникам также увеличивает шансы мошенников на успех.

Стоит весьма настороженно относиться к разного рода супер выгодным предложениям. Следует помнить – бесплатный сыр – всегда в мышеловке. Если вы нашли квартиру по очень выгодной цене, то наверняка она оставляет желать лучшего по ряду других характеристик – может находиться в аварийном доме, или же соседи могут быть очень шумными. Этот прием зачастую применяется мошенниками для привлечения большего числа потенциальных покупателей, готовых вложить свои деньги в никуда.

Помимо аферистов при покупке могут ожидать и другие проблемы, зачастую связанные с невнимательностью покупателя. Подробности могут открыться уже после факта оплаты покупки и совершения сделки. Поэтому уточнять все нюансы и мельчайшие детали крайне важно. Не стоит показаться слишком навязчивым и дотошным, ведь цена, которую вы платите должна оправдывать себя на сто процентов. Если же в предоставлении информации вам попросту отказывают без объяснения причин, то от покупки такого объекта лучше воздержаться во избежание проблем в будущем.

Таким образом, продавец тоже должен быть заинтересован в грамотной сделке, которая удовлетворит интересы обеих сторон. Соответственно, человек, которому нечего скрывать, не будет утаивать от покупателя информацию, которую тот имеет право знать, прежде чем решится на покупку объекта недвижимости.

Сделки купли- продажи это крайне ответственные операции и подходить к их заключению нужно во «всеоружии». Не поленитесь прочесть отзывы людей, которые столкнулись с процессом покупки или продажи, если есть знакомые, которые покупали или продавали жилплощадь, поинтересуйтесь какие проблемы, они решали, с какими трудностями им пришлось столкнуться. К тому же, они могут порекомендовать хорошее агентство с проверенной репутацией. Не стоит ни в коем случае оставаться в стороне от процесса и поручать его третьим лицам, так как в конечном итоге материальная и юридическая ответственность ляжет на вас.

В процессе исследования рынка, процессов, компаний, сбора необходимой информации также возникают вопросы касательно рода той информации, которую нужно собрать, прежде чем купить жилье – какие данные действительно необходимы, какие вопросы нужно решить в первую очередь. Внимательно стоит подходить и к выбору источника информирования, естественно, он должен быть проверенным и пользоваться хорошей репутацией.

Обезопасить себя при совершении такого рода сделок – первостепенная задача. Поэтому в данной статье мы рассмотрели процесс купли-продажи достаточно тщательно, для того, чтобы сделать долгожданное приобретение, или же наоборот продажу имущества легкой быстрой, без расстройств и страха совершить ошибку.

Рынок жилья является наиболее капиталоемким, из, конечно, крайне привлекает нечистых на руку дельцов – так называемых «черных» риелторов, брокеров и так далее. Чтобы сделать процесс покупки жилплощади безопаснее и приятнее, необходимо иметь в виду, что мошенники зачастую прибегают к различного рода махинациям, которых на сегодняшний день великое множество. Рассмотрим, какие ошибки чаще всего совершают покупатели и, каким образом их можно гарантированно избежать.

Итак, далее перечислим наиболее распространенные приемы:

• Ошибиться можно уже на начальном этапе покупки-продажи квартиры, решив заняться подбором вариантов самостоятельно или разместить в газете объявление. Как правило, собственники и покупатели, работающие без посредников, вероятнее всего становятся жертвами мошенников, ведь обычно, у них нет за плечами юридического образования и они не в полной мере осведомлены о правилах и нюансах совершения такого рода сделок. В пользу обращения, а агентство недвижимости говорит и статистика – на сегодняшний день доля неудачных сделок среди совершаемых без участия посредника приблизительно составляет десять процентов, тогда как доля таких сделок при обращении за помощью к профессионалам не достигает и одного процента. Согласитесь, разница говорит сама за себя.
• Есть вариант, что вас могут обмануть таким образом, что продажа будет осуществлена с оформлением документов на совершенно другую квартиру. В итоге вы рискуете получить в собственность жилье, которое, как правило, ценностью уступает квартире, которую вы якобы приобретаете. Вероятен и тот факт, что эту квартиру могут продать еще нескольким людям. Мошенники наловчились заменять номера квартир в подъезде, так что заподозрить что-то потенциальному покупателю будет сложно. В судебной практике известны также случаи замены номеров домов и даже названий улиц.
• Довольно распространенным методом мошенничества является продажа квартиры от лица собственника, которого на деле нет в живых. В таком случае покупателя ждет судебное разбирательство, где наследники покойного будут оспаривать свои права, а так как наследование, обычно, является приоритетным фактом для решения суда, то, скорее всего, покупатель потеряет и квартиру и деньги.
• Все чаще аферисты начали продавать квартиры по нескольку раз по одним и тем же документам разным людям. По факту этот процесс положителен лишь для первого покупателя, которому посчастливилось купить квартиру раньше остальных. По его настоящим документам и будет осуществляться продажа в дальнейшем. Дубликат документов сделать в наше время довольно таки просто, а не осведомленный в нюансах, юридически неграмотный покупатель не отличит одни от других.
• Чаще всего, мошенники не работают поодиночке, им помогают так называемые ложные нотариусы, ведь не все документы можно подделать путем приобретения пустых бланков. К примеру, справку из БТИ подделать крайне проблематично, практически невозможно, так как учет бланков для нее контролируется. Осуществляется временная аренда помещения под офис, чтобы усыпить бдительность покупателя. Несколько сделок спустя, офис закрывается, и аферисты оказываются в недосягаемости. Также, существует риск, что ложные нотариусы специально составят договора с ошибками, а это даст право бывшему владельцу оспорить свои права через суд в том случае если эти ошибки каким-либо образом ущемили его права.
• Есть еще вариант развития событий, когда в дальнейшем сделка признается недействительной по причине недееспособности на тот момент собственника жилья. Для этого достаточно представить суду справку о том, что на момент сделки продавец был невменяем или недееспособен.

Вышеуказанные наиболее часто встречающиеся схемы обмана наводят на заключение о том, что даже если вы решили прибегнуть к услугам посредника, все равно нельзя подписывать документы сходу, не глядя. Даже если у вас нет юридического образования, ознакомится с бумагами очень важно, ведь зачастую, можно выявить несостыковки самому. Досконально изучите репутацию фирму-посредника, наличие всех необходимых документов – лицензии, проверить, состоит ли эта организация в общероссийских объединениях риелторов, а также, сколько лет существует на рынке – чем дольше, тем лучше, примерно от пяти лет и более. Если есть возможность, проверьте и самого агента непосредственно. Если вам что-то не нравится и настораживает, от услуг таких риелторов лучше отказаться, тем более на рынке недвижимости их орудует бессчетное множество и без посредника, вы не останетесь.

Ошибкой при выборе посредника будет финансовая халатность. Помните, что грамотный профессионал не может стоить очень дешево. Сэкономив на нем, рискуете потерять намного большую сумму, а вероятнее всего и жилплощадь.

Что же нужно знать, как поступать, чтобы не попасться на «удочку» мошенника. Существует ряд упущений и ошибок, совершив которые, вы рискуете с большей вероятностью оказаться в «лапах» обманщиков.

Одной из главных ошибок покупателя является его беспечность. Лучше проверить компанию, в которую собираетесь обратиться. Сделать это можно путем опроса клиентов, которые уже прибегнули к его услугам, узнать остались, ли они довольны, какие у них есть претензии или пожелания. Никто лучше клиентов не создаст правильный образ компании без прикрас.

Также, следует обязательно проверить компанию-застройщика в случае приобретения жилья в новостройке или по способу долевого участия. Нужно знать, как долго она существует на рынке (чем дольше, тем, соответственно, надежнее она будет), в сроки ли сдавала предыдущие объекты, насколько максимально задерживала сдачу проекта, есть ли у компании все необходимые документы на землю для будущей застройки и разрешение на строительство.

Необходимо правильно выбрать время для покупки. Так, например, летом, район может показаться на первый взгляд спокойнее, хотя это период отпусков, когда многие жители уезжают на природу, на море или предпочитают жить на даче. Также это касается и количества автомобилей, со временем их число может возрасти по окончании летнего сезона. Обязательно оцените удаленность дома от транспортных развязок, ближайших детских школьных и дошкольных учреждений, магазинов и рынков.

Также, обязательно надо проверять техническое состояние дома, даты капитального ремонта, в порядке ли трубы, есть ли плесень в ванной комнате. Все эти параметры не видны на глаз и самому их будет трудно обнаружить. Для этого необходимо обратиться к профессионалу – оценщику. Он поможет вам избежать неприятного обнаружения проблем уже после покупки квартиры, ведь их устранение ляжет на ваши плечи.

Приобретая квартиру на вторичном рынке, следует проверить законность проведенных в ней перепланировок, если они имеют место быть. Даже если вы не будете осведомлены о факте перепланировочных работ, которые проводились на объекте. Государственные органы могут потребовать привести квартиру в первоначальный вид, если план был изменен, но не был согласован в Бюро технической инвентаризации.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке также рекомендуется уточнять сколько раз она меняла хозяев, и по какой причине перепродавалась в дальнейшем. К тому же, юридическая сторона процесса купли-продажи крайне важна, не стоит слепо доверять агентам и риелторам. Обязательно делайте копии всех документов и не ленитесь прочитать их полностью, это поможет выявить спорные или противоречивые моменты и урегулировать возможные разногласия. Следует все же показать бумаги адвокату или юристу, если у вас возникли сомнения.

Не все знают, что в процессе нахождения оптимальной цены на понравившийся объект недвижимости следует торговаться. Ведь продавец изначально завышает цену примерно на тринадцать-пятнадцать процентов. Когда покупка сопровождается риелтором, также можно немного поторговаться. Делать это нужно, разумеется, в пределах разумного.

Со стороны продавца огромным упущением будет предоставить для осмотра квартиру в неприглядном виде. Необходимо в обязательном порядке устроить уборку всех поверхностей, вытряхнуть ковры, натереть полы, убрать паутину, начистить сантехнику. Все это поможет придать квартире товарный вид, что необходимо, если вы желаете продать квартиру в довольно быстрые сроки. Обязательно проветрите квартиру, в ней не должно быть посторонних запахов, а также запаха пыли и тому подобного.

Чересчур агрессивно рекламировать квартиру в случае, если вы решили заняться продажей самостоятельно, тоже не следует. Это может натолкнуть потенциальных покупателей на мысль о том, что вы стремитесь, поскорее избавится от жилья, обмануть их или подставь. Однако пренебрегать рекламой тоже не следует. Грамотно составленное объявление в нескольких источниках даст гораздо больший шанс на скорейшую выгодную реализацию квартиры. Сделайте красивые снимки и добавьте к объявлению о продаже, это обязательно привлечет покупателей.

Умейте отличить потенциального покупателя от просто любопытствующего. Он может не располагать достаточной суммой денег, а вы прождете, пока он подкрепит свой спрос денежными средствами, и так и не продадите жилплощадь. Не теряйте время, найдите тех, кто действительно настроен на покупку.

Рекомендации по заключению сделок:

• Ни в коем случае не доверяйте свои документы посторонним личностям. Такие документы как свидетельство о приватизации, паспорт и прочие лучше хранить у себя и не доверять посредникам. Подписывайте и составляйте документы только при присутствии обеих сторон (и покупателя, и продавца).
• В документах не стоит указывать цену квартиры ниже, чем за нее отдано по факту. Это чревато тем, что в дальнейшем, если сделка будет расторгнута по каким-либо причинам, сумма денег которую получит покупатель, будет равна той, что указана в документах, а не оплаченная фактически.
• Возможен вариант, когда кто-то из жильцов, прописанных по данному адресу, не выписан. Если этот момент упустить, то новоиспеченным собственникам никаким образом не удастся выписать его, и он будет претендовать на долю имущества в любом случае.
• Передавать деньги нужно и правильно только после оформления всех необходимых бумаг, проверки правильности их оформления профессионалом и после того, как вы убедитесь в том, что нет никаких недорешенных вопросов и спорных моментов. Не введитесь на уговоры посредников о том, что оформление можно провести до конца и после передачи денег. Это вполне могут оказаться мошенники, которые стремятся побыстрее получить свое вознаграждение и исчезнуть.
• Хорошо, если при передаче денег будут присутствовать свидетели. Это могут быть родственники, друзья. Они смогут выступить в суде, если появится необходимость отстаивать свои права на данную квартиру.

Юридически правильно оформленная согласно законодательству сделка подразумевает наличие следующих документов:

1. Бумага, удостоверяющая собственность недвижимости (договора приватизации, наследования, дарственные, договора обмена, купли-продажи).
2. Справка из БТИ (Бюро технической инвентаризации).
3. Справка о том, что у собственника не имеется задолженности по оплате коммунальный платежей и телефона.
4. Справка из Регистрационной палаты о том сколько раз квартира меняла хозяев, и по какой причине это происходило. Кто в квартиру вписывался и выписывался за все время. Таким образом, вы устраните возможность того, что какой-то бывший жилец предъявит вам свои права на жилплощадь.
5. Копия финансового лицевого счета.
6. Выписка из домовой книги.
7. Документ, подтверждающий оплату налога на совершаемую сделку с недвижимостью.
8. Справка, подтверждающая наличие или отсутствие в квартире перепланировки, а также документ, подтверждающий законность ее проведения.
9. Справки из диспансеров, подтверждающих, что владелец не является больным, в частности того, что у него нет шизофрении. В противном случае при обнаружении у него этого недуга сделки с таким лицом могут быть оспорены, и суд сочтет их недействительными.
10. Если сделка проходит в условиях, когда вместо одной из сторон выступает доверенное лицо, необходимо удостоверится в том, не отзывалась ли доверенность, и если да, то на какой срок и действительна ли она на данный момент.
11. Разрешение на проведение сделки со стороны членов семьи продавца, его супруга (супруги), которые прописаны в квартире.
12. В паспортном столе можно получить информацию о том, не объявлен ли дом аварийным, не подлежит ли он сносу и расселению.
13. Оформленные документы об опекунстве проживающих в квартире несовершеннолетних.

Также, необходимо проследить за тем, чтобы квартира была оплачена владельцем полностью, в случае если он оформлял ее в ипотеку. Если она будет не оплачена, и он просрочит платежи по ней, ее могут изъять в независимости от того, находится она в его собственности или уже в вашей.

В договоре купли-продажи важно указать подробно имена сторон, участвующих в сделке с указанием паспортных данных, все характеристики квартиры, включая кадастровый номер, само собой этаж, номер дома и номер квартиры, назначение помещения (жилое). Обязательно должна быть прописана окончательная цена квартиры, а также условия выплат денежных средств, это может быть рассрочка и единовременная выплата наличным или безналичным расчетом. Следует указать и перечень лиц, которые будут проживать в квартире. Если же со стороны продавца никто не сохраняет прав проживания в квартире, в любом случае это тоже должно быть прописано в договоре.

Помимо этого здесь же указываются сроки, в которые продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю. После подписания передаточного акта квартира по закону находится в собственности приобретателя.

Чтобы обезопасить себя и своих близких от действий мошенников и аферистов, возможно, осуществить так называемое титульное страхование. Оно осуществляется в тот момент, когда идет процесс заключения сделки о продаже жилья. Для того чтобы оформить данный вид страховки имущества необходимо предоставить определенный пакет документов в компанию – страховщику. В пакет входят бумаги, подтверждающие права владения данным объектом недвижимости. В свою очередь организация, которая осуществляет страхование, проверяет их достоверность и подлинность. Это тоже положительный момент, так как вы можете быть уверены, что проверенные специалистами документы подлинны и риск попасться на махинации аферистов сводится к минимуму.

Будьте внимательны! Пусть процесс купли-продажи пройдет максимально результативно для каждой из сторон, а главное – без излишних материальных и эмоциональных затрат.

Автор: Аделина Григорьева