Как выбрать квартиру в новостройке?

30.07.2014. Новостройка

Статья из раздела Частые вопросы.

Приобретение квартиры является ответственным шагом для человека (и для всей семьи), который серьёзно сказывается на многих последующих годах, а то и на всей жизни. В настоящее время на рынке предложено большое количество предложений по продаже жилья. В результате, часто даже профессионал затрудняется сделать правильный выбор.

В последнее время всё большее количество людей предпочитает покупать жильё на первичном рынке строящихся домов, а не «хрущёвки» и «брежневки». Основной причиной является износ ветхого жилья, из которого не очень-то спешат переселять даже при официально задокументированной аварийной ситуации. Но даже если до этого не дошло, стоимость капитального ремонта составляет многие «рублики» и «копеечки». Не говоря уже про незаметные с первого взгляда скрытые дефекты… Кроме того, современное жильё учитывает многие новейшие технологические стандарты (по энергосбережению, по использованию строительных материалов, по дымоудалению и т.д.), о чём десятки лет назад просто не задумывались. О том, что все коммуникации новые и сделаны из соответствующих современным стандартам материалам, и говорить излишне. Конечно, бывают неприятные исключения, но, как правило, водопроводные трубы в новых домах из пластика (прощай, ржавая вода!), провода из меди и покрыты пожароустойчивым изоляционным слоем и т.д.

Однако «новостройка» «новостройке» рознь. Приходится учитывать ещё почти десяток факторов. Территориальное расположение, окружающую инфраструктуру (в первую очередь близость к транспортным магистралям, магазинам, школам, детсадам, ведущим предприятиям), из чего сделаны стены и другие несущие конструкции, качество строительства и отделки (и, между прочим, степень готовности – есть ли установленные сантехника, электрика, отопление, канализация). Естественно, все эти факторы (в совокупности и по отдельности) оказывают существенное влияние на стоимость приобретаемого жилья.

Если брать во внимание только связанные непосредственно с самими квартирами факторы, то следует вычленить новостройки в кирпично-монолитных, панельных и монолитных домах. Строительство домов из железобетонных панелей освоено давно, сроки строительство при этом гораздо меньше. Ниже при прочих равных показателях и цена. Правда, в панельных домах крайне затруднительно (а обычно и вовсе невозможно) осуществить перепланировку — нагрузка в них распределена на все стены. Монолитные (а тем более, кирпично-монолитные) дома строятся гораздо дольше (обычно в два-два с половиной раза).

Наиболее распространёнными сериями панельного домостроения являются серии П-44Т, И-155, П-3М. Дома серии П-44Т строятся в России более 15 лет. Преобладающая этажность таких зданий – от 14 до 17 этажей. Они хорошо теплоизолированы, имеют скатные крыши, наружные стены часто облицованы «под кирпич». Срок эксплуатации таких домов – около 100 лет. И-155 – чуть более «молодая» серия. Этажность может быть разная (но не превышающая 24 этажа). Теплоизоляция ещё лучше, чем у домов предыдущей серии, крыши плоские, гидроизолированные. Номинальный срок эксплуатации такого жилья – также около 100 лет. Серия П-3М применяется относительно недавно, таким домам сейчас не более 18 лет. При этом эта серия является более экономичной. Меньше толщина поперечных и продольных стен, крыша плоская с минимумом тепло- и гидроизоляции. Соответственно, стоимость жилья в таких домах ниже. В последние годы используется ещё одна серия панельных новостроек – С222. Как правило, по ней строятся «высотки». В ней применяются толстостенные панели в сочетании с кирпичом и архибетоном. Повышенное внимание уделяется сейсмоустойчивости, а облицованы такие панели кирпичом. Такие дома рассчитаны не менее, чем на 150 лет. Тип панельного строительства обязательно должен быть указан в техпаспорте квартиры.

Монолитные и кирпично-монолитные дома – относительная новинка в жилой архитектуре. Конструкция при этом получается прочная, без швов. Квартиры в таких домах просторные, с высокими потолками, обладают лучшей теплоизоляцией, чем в панельных домах. Как правило, такие дома строятся по индивидуальным проектам и серийно не возводятся. Это (наряду с повышенными эксплуатационными характеристиками) – одна из причин более высокой цены квартир в таких зданиях. В этих квартирах можно относительно свободно осуществлять планировку и перепланировку (и соответствующие органы гораздо охотнее выдают разрешения, если они требуются). Часто предлагаются квартиры с «индивидидуальной планировкой», а иногда строители сдают их вообще без внутренних перегородок — якобы, чтобы жильцы сами спланировали свою квартиру. Обустройство таких квартир обходится относительно дорого, так что такую практику скорее можно рассматривать как стремление застройщика сэкономить, переложив часть затрат на новосёлов.

Стоит обратить внимание на систему отопления дома. Если он подключён к централизованной ТЭЦ, то КПД такого отопления не превысит 50%. К тому же регулировка подачи тепла городскими теплоэнергоцентралями осуществляется менее гибко, чем небольшими местными котельными. В случае отопления от домовых котельных КПД увеличится до 80-85%. Самым эффективным является применение индивидуальных тепловых источников, в этом случае целевое использование достигает 93%. Однако такой вариант является наиболее дорогостоящим, да и не всегда технически осуществим.

Ещё одним преимуществом квартир в многостройках являются хорошо тепло - и звукоизолированные оконные стеклопакеты с рамами из ПВХ или дерева, которые часто устанавливаются на этапе строительства. Срок эксплуатации таких стеклопакетов – 60 лет и выше. Их наличие является дополнительным фактором, влияющим на цену жилья. Как и современная технологичная разводка отопительной системы с терморегуляторами. Это позволяет управлять температурой теплоносителя (а значит, и воздуха) в течение всего отопительного сезона. Кроме того, во многих секторах новостроек имеются локальные котельные и тепловые пункты, так же решающие задачу гибкого управления комфортом в жилых помещениях. Среди технических «фишек» современных домов – эффективное поквартирное щитовое управление подачей электроэнергии по фазам питания освещения, а также водяные и газовые счётчики современных стандартов, позволяющие не платить лишние деньги за недоказанный расход того или иного ресурса.

Большинство современных новостроек идут с «черновой отделкой» - минимальный набор стеновых, напольных и потолочных покрытий, сантехника, что позволяет жить в только что приобретённой квартире. Но даже если этого нет – нет худа без добра. Всегда есть возможность сделать всё по своему вкусу и кошельку; кроме того, первичные ремонт обходится дешевле «вторичного», с заменой всего старого.

К сожалению, довольно часто приходится жильцам-новосёлам стакиваться с кривыми потолками, стенами и полами, с течью систем канализации и водоподведения. Поточный метод сдачи объектов часто становится порочным – «тяп-ляп» трудноистребим. Но и тут не стоит сдаваться. Согласно статье 29 «Закона о защите прав потребителей», перед заселением застройщик обязан составить Акт приёмки, в котором подробно указываются все недостатки и сроки их устранения. Жильцам рекомендуется произвести тщательную проверку, прежде чем его подписать, но даже после двухстороннего подписания они имеют право предъявить соответствующие претензии в течение 5 лет. Естественно, такой законодательной базы по отношению к жилью на вторичном рынке нет.

Как правило, основное строительство жилого сектора сейчас идёт на окраинах города – в исторических центрах мало места для возведения больших жилых кварталов, да и разрешение на это получить трудно. Наряду с определёнными преимуществами, связанными с благоприятной экологической ситуацией (особенно это актуально для мегаполисов и промышленных центров), это влечёт за собой некоторые неудобства. Зачастую соответствующие районы слабо связаны транспортными артериями с основными местами притяжения города. Причём имеется в виду, как состояние дорог, так и регулярность движения общественного транспорта. Последнее особенно актуально для «безлошадных» жильцов (а если у вас есть автомобиль, нелишне будет поинтересоваться зонами парковки — наземной или подземной). Нередко возникают проблемы добраться до места работы, учёбы, детского сада, районной поликлиники – спальные районы лишь со временем обзаводятся соответствующей инфраструктурой. Обычно помогают различные обращения к депутатам и исполнительной власти – население таких конгломератов стараются не игнорировать, и со временем эти проблемы частично или полностью решаются. Да и в генеральных планах застройки подобные меры обычно предусмотрены. Но учитывать их возможность, приобретая жильё, стоит. Многие жилые комплексы сейчас имеют свои аккаунты в соцсетях. Там эти проблемы подробно жильцами описываются, так, что почитать будет очень полезно.

Актуальными остаются и различия в этаже поселения. Первые и последние этажи зданий до сих пор считаются менее престижными. Обоснование этому есть. Несмотря на высокую теплоизоляцию новостроек, верхние их этажи больше подвержены тепловому нагреву в летнюю жару и выхолаживанию зимой – на этом уровне обычно меньше защита от внешних воздействий солнца и ветра – как в виде соседних зданий, так и в виде деревьев. Кроме того, не исключено ослабление напора воды в водопроводной системе (хотя в новостройках это встречается редко). Нижние этажи имеют свои недостатки: более сильный нагрев от асфальта (особенно в панельных домах), относительно высокий уровень слышимости уличного шума, выхлопные газы автомобилей, большая вероятность «залива» соседями, да и вид из окна часто не самый привлекательный. Признанный оптимум – 4-6-е этажи – актуален и при выборе жилья в новых районах. Соответственно, впрочем, цена таких оптимальных вариантов выше, а предложений по ним меньше. Однако если вам или членам вашей семьи трудно подниматься наверх по лестнице (пожилые люди, инвалиды, дети в «колясочном» возрасте), то, наоборот, предпочтительны нижние этажи. Рассчитывать, что лифт будет работать стабильно и бесперебойно, не стоит.

Кстати, на лифты тоже надо обратить внимание. Помимо их надёжности (на форумах можно прочесть отзывы о тех или иных лифтах), большое значение имеет уровень шума при их работе. Громыхающие лифты — не пережиток прошлого, их зачастую устанавливают и в новых домах, стараясь экономить, в том числе и на этой статье.

«Соседский» фактор для новостроек вроде бы не так важен – ведь чаще всего мы при этом заселяемся в полупустой до определённого времени дом. Но, с другой стороны, вряд ли отсутствие соседей сбоку и снизу компенсирует моральный вред от шумной и скандальной семьи, проживающей этажом выше.

Имеет значение количество квартир на этаже. Чем их меньше, тем квартиры дороже, так как малое количество соседей считается показателем комфорта. Сегодня наиболее популярны так называемые «многосекционные» дома. В разных секциях таких домов разное количество квартир на этаже.

Значительную часть первого этажа в новостройках занимают различные юридические лица, чаще всего магазины и офисы. Они арендуют или скупают соответствующие помещения, выводя их из жилого фонда. Большого значения для жильцов это чаще всего не имеет, но если одним из таких заведений окажется, например, ресторан или ночной клуб, то соседям, расположенным над ним на втором этаже (а, то даже и на третьем) будет очень некомфортно по ночам.

Немаловажный фактор, влияющий на цену жилья в новых домах, - у кого именно, где именно мы его покупаем. В одном и том же доме разные квартиры могут принадлежать как застройщику (или каким-то его дочерним коммерческим сбытовым структурам), так и инвесторам, вкладывающим деньги в строительство. Иногда это одни и те же лица (юридические или физические), но чаще всего дело обстоит по-другому. В этом случае, прежде чем покупать жильё, надо навести справки и о тех, и о других – что собой представляют, как выполняют обязательства, какой уровень цен поддерживают в данном районе. Не исключено, что имеет смысл выйти на риэлтерскую контору – у риэлторов часто налажены связи с застройщиками и инвесторами, имеются скидки. При этом вы будете освобождены от большой части организационных проблем. Впрочем, может быть запросто и так, что вы просто заплатите лишние 10%. В любом случае этот комплекс вопросов также надо проанализировать.

Помимо этого, многое в жизни новосёлов будет зависеть от обслуживающей данный дом компании. Навести справки об её репутации сравнительно несложно. Зато вы точно поймёте, что немаленькие деньги коммунальных платежей пойдут куда надо. Ну, или убедитесь в обратном.

Наконец, заранее (возможно, проконсультировавшись с юристами или теми же риэлторами) тщательно составьте список документов, необходимых как для совершения покупки квартиры, так и её сопровождающих. Этот список довольно большой, в каждом случае может отличаться и точно отличается от аналогичного списка документов при операции на вторичном рынке. Например, в обязательном порядке вы должны потребовать копию разрешения на строительство. Кроме того, застройщик обязан предоставить документальное подтверждение своих прав на земельный участок под застройку, технико-экономическое обоснование проекта строительства жилого дома, заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы предусмотрено законом. Кроме того, застройщик обязан опубликовать в СМИ проектную декларацию — документ, содержащий сведения о застройщике и объекте долевого строительства. Само собой, надо обратить пристальное внимание на текст Договора купли-продажи. Вполне обычное явление на первичном рынке, что цена квартиры может измениться через некоторое время после подписания Договора. (Справедливости ради, не обязательно в большую сторону). Основная причина этого — перерасчёт метража квартиры по факту окончания строительства, сделанный БТИ. Будьте внимательны, это далеко не мелочь. Если вы приобретаете квартиру ещё в недостроенном доме, то, естественно, крайне важным будет для вас указанный в документах срок окончания строительства, а также то, насколько пунктуально данный застройщик соблюдает заявленные сроки. И в соответствии с этим нужно будет формировать свои планы по переезду и заселению.

Но и с точки зрения проведения сделки купли-продажи у новостроек есть важное преимущество. Можно быть полностью уверенным, что не существует людей, которые через какое-то время начнут претендовать (да ещё и не без оснований) на, казалось бы стопроцентно ваше жильё. Между тем известно немало случаев, когда «тёмное прошлое» «бэушной» квартиры в виде выписанных «в никуда» детей, бывших жён и мужей, людей, вернувшихся из мест заключений, но не потерявших прав на жилплощадь, оборачивается очень неприятными последствиями. Всего этого в рассматриваемом варианте не может быть в принципе.

В связи со всем вышеизложенным, настоятельно рекомендуем Вам до непосредственной покупки той или иной понравившейся квартиры тщательно ознакомиться с историей, которая связана с каждым квадратным метром. Это означает не только тщательное выяснение у владельцев всей многолетней истории их жизни здесь, сколько истории с юридической точки зрения. Лучше всего в подобных случаях воспользоваться квалифицированной помощью профессионалов, которые не только смогут в кратчайшие сроки добыть весь необходимый объем информации, но и представят ее в должном виде для владельцев.

Безусловно, что от выяснения всех историй проживания в этой квартире покупатели новостроек ограждены. Тем не менее, с юридической точки зрения не все может выглядеть настолько благополучно. На сегодняшний день так много появляется шарлатанов и аферистов, которые с легкостью умудряются запудрить головы потенциальным покупателям. В результате оказывается, что одна и та же квартира принадлежит не одной, а сразу нескольким семьям. В действительности, от подобных ситуаций есть лишь один выход – до непосредственной покупки квартиры ознакомиться самой или самому со всеми тонкостями покупки и продажи недвижимости и действовать в соответствие с буквой закона.

Автор: Аделина Григорьева
29.07.2014

Оставить комментарий

Рейтинг@Mail.ru